Стороны вправе сами предусматривать условия договора коммерческого найма. Они не обязательно должны быть теми же, что и при социальном найме жилых помещений. К отношениям по коммерческому найму, как уже говорилось, можно применять правила гражданского законодательства. Здесь можно говорить как об общих правилах гражданского законодательства, касающихся заключения, изменения и расторжения договоров, так и о последствиях, которые могут наступить ввиду ненадлежащего исполнения договора. Консультации по жилищным вопросам – специализация адвокатов коллегии. Юрист по жилищным вопросам поможет в разрешении возникшей проблемы.

В данном случае просто необходима консультация юриста по жилищным вопросам. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В коммерческом найме данный договор будет считаться заключенным, если в нем содержаться все существенные условия договора, и он заключен в простой письменной форме.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

К существенным условиям договора коммерческого найма можно отнести: предмет договора (конкретно то жилое помещение, которое сдается в найм), порядок и способы платежей за коммерческий найм. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. В правоотношениях по коммерческому найму это выглядит путем совместного подписания договора наймодателем и нанимателем.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим предложение заключить договор (проект договора), подтверждения о заключении договора (т.е., например, возвращения с подписью проекта договора, без протокола разногласий и прочих исправлений, замечаний к договору). Кроме того, данный вид обязательственных отношений возникнет с момента передачи жилого помещения в пользование нанимателя.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Например, помимо заключения договора найма в простой письменной форме, стороны могут договориться о его нотариальном удостоверении. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Существует один интересный момент в ГК РФ. Пункт 3 ст. 434 ГК РФ указывает, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ. Там содержится указание на то, что если лицо для совершения подтверждения (согласия) заключения договора в срок определенный в направленном предложении заключить договор совершит определенные действия вместо подписания договора и направления его другой стороне, то эти действия (но только такие, из которых явно видно, что сторона начала исполнять свои обязанности по договору) и будут считаться соблюдением простой письменной формы договора. Например, довольно часто бывает так, что сторона еще не подписала договор, но уже сделала предоплату за несколько месяцев, если наймодатель принял ее он уже не может отказаться от исполнения своих обязательств по еще незаключенному договору.

В законе предложение заключить договор, содержащее все его существенные условия, называется офертой. Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом. Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается неполученной. Полученная адресатом оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано. Реклама и иные предложения, адресованные неопределенному кругу лиц, рассматриваются как приглашение делать оферты, если иное прямо не указано в предложении. Содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется, признается офертой (публичная оферта).

Подтверждение о согласии на заключение договора на предложенных условиях законом называют акцептом. Такое согласие должно быть полным и безоговорочным. Если сторона не согласна с какими-либо из условий договора коммерческого найма, то даже при его подписании в редакции лица, предложившего заключить договор, но с замечаниями, это не будет считаться принятием договора и подтверждением его заключения. Когда в оферте определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока. Когда в письменной оферте не определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен - в течение необходимого для этого времени.

В случаях, когда своевременно направленное извещение об акцепте получено с опозданием, акцепт не считается опоздавшим, если сторона, направившая оферту, немедленно не уведомит другую сторону о получении акцепта с опозданием. Если сторона, направившая оферту, немедленно сообщит другой стороне о принятии ее акцепта, полученного с опозданием, договор считается заключенным.

Если в договоре не указано место его заключения, договор признается заключенным в месте жительства гражданина или месте нахождения юридического лица, направившего оферту.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Адвокат по жилью представит Ваши интересы в суде по этому вопросу.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Наши лучшие юристы по жилищным вопросам помогут Вам.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон по коммерческому найму прекращаются. В случае изменения или расторжения договора найма обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора найма, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено соглашением сторон. Например, наниматель не может потребовать обратно свои денежные средства, которые он оплатил в исполнение своих обязанностей по договору.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. Приведем простой пример договора коммерческого найма жилого помещения:

Договор найма жилья

г. _________________ " ___"___________20__г.

гражданин ____________________________________________________________ (ф.и.о. полностью) далее Наймодатель и

гр._______________________________________________(ф.и.о. полностью) далее Наниматель,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Наймодатель сдает в наем, принадлежащую ему квартиру из ____комнат, находящуюся по адресу:_____________, далее Квартира,с установленным в ней "отдельным/спаренным" телефоном N_____________ с находящимися в Квартире имуществом.

2. Наймодатель гарантирует отсутствие претензий третьих лиц, которые могут быть к нему предъявлены, чем воспрепятствуют Нанимателю в пользовании Квартирой, имуществом и телефоном.

3. В момент подписания настоящего договора Наймодатель передал Нанимателю Квартиру, ключи и имущество, согласно описи. С этого же дня исчисляется срок начала найма.

4. Срок найма ____месяца(ев). С "___"_____200__г. по "__"_______200__г

5. Условия оплаты:

5.1 Плата за наем Квартиры за один месяц составляет____________рублей.

5.2 Коммунальные услуги оплачивает __________________________.

5.3 Электроэнергию оплачивает_______________________________.

5.4 При подписании Договора Наниматель выплатил плату за первые _______ месяц (а)(ев) найма, что в сумме составляет_____________________рублей.

5.5 Плата за последующий, после оплаченного период найма должна вноситься за каждый месяц не позднее чем за 5 (пять) дней до окончания оплаченного периода найма.

6. Совместно с Нанимателем в Квартире могут проживать постоянно_______.

7. Наниматель обязуется:

7.1 Вносить плату за наем Квартиры в оговоренные в п. 5 настоящего Договора сроки.

7.2 Не передавать Квартиру или ее часть лицам не указанным в п. 6 Договора.

7.3 Не производить в Квартире переделки без письменного на то разрешения Наймодателя.

7.4 Своевременно оплачивать междугородние и международные телефонные переговоры, а также другие платные услуги, предоставляемые по телефону и в кредит.

7.5 Обеспечить доступ Наймодателю в Квартиру в течение суток с момента оповещения им Нанимателя.

7.6 Полностью возместить Наймодателю любой ущерб, нанесенный Квартире и имуществу, неправильным их использованием и запущением в течение 20 (двадцати) календарных дней со дня оповещения.

7.7 По истечении срока найма возвратить Наймодателю Квартиру, все экземпляры ключей и имущество.

8. Наймодатель обязуется:

8.1 Возвратить Нанимателю плату за наем Квартиры, за оплаченный, но не прожитый период, в случае расторжения договора Наймодателем.

9. Наймодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае:

а) нарушения Нанимателем своих обязательств по п. 7 настоящего Договора;

б) нанесении существенного ущерба Квартире и Имуществу при неправильном их использовании;

в) систематических (неоднократных) жалоб со стороны соседей.

Наниматель в течение 20 (двадцати) календарных дней обязан освободить Квартиру, что не снимает с Нанимателя обязательств по возмещению Наймодателю ущерба в соответствии с п. 7.6 Договора за вычетом удержанной Наймодателем платы за непрожитый период.

10. Другие условия_____________________________________________________

11. Опись имущества____________________________________________________

12. Показания эл. счетчика_____________________________________________

 

Наймодатель Наниматель
Паспорт_______________________ Паспорт_______________________
Выдан_________________________ Выдан_________________________
______________________________ ______________________________
зарегистрирован по адресу:____ зарегистрирован по адресу:____
______________________________ ______________________________
телефон_______________________ телефон_______________________
подпись_______________________ подпись_______________________
дата__________________________ дата__________________________

 

Адвокат по жилищным вопросам поможет разобраться в действующем законодательстве по этому вопросу.