Консультации по жилищным вопросам – специализация адвокатов коллегии.

Юрист по жилищным вопросам поможет в разрешении возникшей проблемы.

У физических и юридических лиц отсутствуют государственные гарантии при совершении сделок купли-продажинедвижимости

Одной из основных проблем учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является определение пределов проверки законности сделок с недвижимостью и перечня документов, необходимых для государственной регистрации сделок и прав на их основании.

В Федеральном законе N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) существуют понятия "правовая экспертиза" и "сомнения в наличии оснований для государственной регистрации", предусматривающие субъективный фактор в процедуре регистрации. Предусмотрено, что учреждения юстиции осуществляют проверку законности сделок с недвижимостью независимо от того, влечет ли несоответствие закону ничтожность сделки или допускает ее оспоримость. В основном это проверка право- и дееспособности сторон, наличия необходимых полномочий представителей, соблюдения формы договора и наличия в нем существенных условий договора, принадлежности имущества лицу, отсутствия ограничений (обременения) прав лица, распоряжающегося недвижимостью и пр.

Обычно жалоб и претензий к проверке учреждением юстиции законности сделок не возникает, изредка бывают орфографические ошибки в выдаваемых свидетельствах, но эта оплошность быстро исправима.

Но иногда вследствие особенностей работы учреждения юстиции могут возникнуть серьезные проблемы.

В данном случае просто необходима консультация юриста по жилищным вопросам.

Юридическая консультация по жилищным вопросам – наша специализация.

Покупатель двухкомнатной квартиры В.В. Иванов и продавец (собственник) этой квартиры С.С. Попов зарегистрировали сделку купли-продажи этой квартиры в Регистрационной палате нашего города. Сославшись на Гражданский кодекс РФ, продавец, попросил предоставить ему прописанные в договоре 14 дней для переезда и вывоза своих личных вещей в другое место проживания, и покупатель не отказал ему в этой просьбе. На самом же деле предприимчивый продавец в это время показывает уже проданную квартиру следующим покупателям по заниженной стоимости (что является верным признаком сомнительной сделки), успешно заключает второй договор купли-продажи с обманутым добросовестным покупателем, а впоследствии регистрирует эту сделку в той же регистрационной палате.

Эта проблема произошла из-за несовершенства законодательства в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно Закону о государственной регистрации продавец, выставивший свою квартиру на продажу, должен показать покупателю свои правоустанавливающие документы на квартиру, а также выписку из Единого государственного реестра прав, подтверждающую отсутствие ограничений, обременений права на данный объект недвижимости на момент совершения сделки. Согласно ст. 7 этого закона государственная регистрация прав носит открытый характер, а это означает, что любое заинтересованное лицо может в установленном порядке получить выписку из ЕГРП, содержащую описание того или иного объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах на него, об ограничениях (обременениях) этих прав.

Однако выписка содержит информацию на день ее выдачи учреждением юстиции продавцу. А изменения вносятся работниками учреждения юстиции в ЕГРП в срок до месяца с момента подачи сторонами сделки документов на регистрацию. В течение этого времени продавец, преследующий мошеннические цели, может вновь обратиться в учреждение юстиции за выпиской, в которой будет отсутствовать достоверная информация о принадлежащих ему правах на данный объект недвижимости.

С выданной выпиской он может обратиться для продажи принадлежащего ему объекта в нотариальную контору, где он успешно еще раз "продаст" свою квартиру и получит деньги от покупателя.

Консультации по данным жилищным вопросам – специализация адвокатов коллегии.

Законодатель в Федеральном законе от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ, вносящем изменения и дополнения в Закон о государственной регистрации, попытался обеспечить гарантии защиты прав и законных интересов участников оборота недвижимости от злоупотреблений и мошенничеств в этой сфере, но, как выясняется на практике, к сожалению, действующее в России законодательство не направлено на защиту прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества.

Гражданский кодекс предусматривает основания, по которым впоследствии может быть утрачено право собственности у добросовестных приобретателей жилья, такие как дефект и порок сделки, которые порой невозможно выявить на этапе ее подготовки и оформления, что впоследствии сказывается на обманутых покупателях. В этом случае учреждение юстиции не несет никакой ответственности за дальнейшие последствия, ведь считается, что регистратор работает только с документами, а не с людьми и не может оценить истинные намерения участников сделки. Тем более он не может и не обязан проверять все обстоятельства, связанные с возникновением и переходами права собственности в отношении конкретной квартиры, а история квартиры порой насчитывает десятки таких переходов.

Что касается нотариуса, то, если он участвует в совершении сделки, он работает с документами и с людьми, а также устанавливает личность и дееспособность каждого визуально, не прибегая к экспертизам, а при удостоверении договора купли-продажи нотариус проверяет законность только последней сделки и, как правило, не интересуется историей квартиры.

Юрист по жилищным вопросам поможет в разрешении возникшей проблемы.