Адвокат по жилищным вопросам поможет разобраться в действующем законодательстве по этому вопросу.
В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления конституционного права граждан на жилище. Так, например, на федеральном уровне в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 августа 1996 г. N 937*(1) государственными органами и органами местного самоуправления из соответствующего бюджета для отдельных категорий граждан (военнослужащих, спасателей и т.д.) предоставляется безвозмездная субсидия на строительство или приобретение жилья. Существует также концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, в соответствии с которой предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья*(2).
Однако особенно необходима поддержка со стороны государственных органов и органов местного самоуправления, когда жилое помещение становится непригодным для проживания. В таких условиях, несмотря на то, что программы государственного жилищного строительства в большей части свернуты, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны принять меры по обеспечению граждан жильем за счет соответствующих бюджетов.
Выселение? Адвокат по жилищным вопросам поможет разобраться в действующем законодательстве по этому вопросу.).
Это необходимо сделать потому, что граждане оказываются в сложной ситуации, когда дальнейшее проживание в неисправном жилом помещении становится невозможным, поскольку возникает угроза причинения вреда, но решить сразу жилищную проблему зачастую граждане не в состоянии. В частности, речь идет о гражданах, которым ранее занимаемое ими жилое помещение предоставлялось на условиях социального найма.
Государственная политика поддержки такого рода граждан сегодня может быть реализована на основании ст. 51 ЖК РФ. Согласно данной норме, граждане, проживающие помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям, признаются нуждающимися в жилых помещениях, и им предоставляется другое помещение на условиях социального найма. Вместе с тем, нормы, регулирующие отношения, связанные с предоставлением жилья по данному основанию, не всегда единообразно понимаются со стороны органов публичной власти и граждан. Далее попытаемся рассмотреть некоторые проблемы правоприменения, предварительно определив основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания, так как именно данный юридический факт является основанием возникновения правоотношений, связанных с предоставлением жилья.
Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47*(3).
Непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения), находящиеся в ветхом или в аварийном состоянии, либо в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания. Критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных утверждаются Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству*(4).
Так, например, в соответствии с Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 20 февраля 2004 г. N 10*(5) к непригодным для проживания относятся жилые дома в аварийном состоянии, ветхие жилые дома, жилые дома, расположенные в опасных зонах отвалов угольных пород, оползней, и т.д. При этом жилой дом признается находящимся в аварийном состоянии, если создается угроза безопасности проживания граждан. Ветхим признается жилой дом с физическим износом, при котором его прочностные и деформационные характеристики равны или ниже предельно допустимых характеристик.
Юрист по жилью способен помочь в разрешении данной ситуации.
Адвокат по жилью представит Ваши интересы в суде по этому вопросу.
Ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"*(6) устанавливает, что жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, уровню шума, воздухообмену, вибрации должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасности условий проживания. Заселение в жилые помещения, непригодные для проживания по санитарно-эпидемиологическим показателям, не допускается, а содержание жилого помещения должно отвечать санитарным правилам и нормам, которые утверждены главным санитарным врачом Российской Федерации*(7).
Признание жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания осуществляется решением межведомственной комиссии. Комиссия после изучения документов, свидетельствующих о техническом состоянии жилого дома (помещения) и условиях проживания в нем, может принять решение о том, что жилой дом (помещение) пригоден для проживания, либо пригоден для проживания после проведения капитального ремонта, или жилой дом (помещение) является непригодным для проживания. В случае признания жилого дома (помещения) непригодным для проживания по причине аварийного состояния либо вредоносного воздействия факторов среды обитания, представляющих особую опасность для жизни и здоровья граждан, орган местного самоуправления выносит предписание о немедленном выселении граждан.
Таким образом, решение межведомственной комиссии о признании жилого дома (помещения) непригодным для проживания является по своей природе юридическим фактом, при наступлении которого прекращаются жилищные правоотношения пользования жилым помещением. Правовым последствием прекращения такого рода правоотношений является выселение, являющееся, как справедливо заметил Ю.К. Толстой, принудительной мерой государственно-правового воздействия*(8).
В этой ситуации необходим юрист по жилищным спорам.
Необходимо отметить, что правовое регулирование отношений, связанных с выселением из жилых помещений, признанных в установленном порядке непригодными для проживания, осуществляется нормами введенного в действие с 1 марта 2005 г. Жилищного кодекса Российской Федерации*(9).
Вместе с тем в процессе применения норм о выселении в правоприменительной практике возникают проблемы, нуждающиеся в разрешении.
Выселение по суду? Юридическая консультация по жилищным вопросам – наша специализация.
Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, производится в судебном порядке с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения на условиях договора социального найма, если ранее занимаемое жилое помещение признано непригодным для проживания. При этом предоставляемое гражданам жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте населенного пункта (ст.ст. 84-85, 87, 89 ЖК РФ).
Во-первых, вызывает сомнение необходимость обязательного судебного порядка выселения граждан. Так, например, если после вынесения межведомственной комиссией решения о признании жилого дома непригодным для проживания органы местного самоуправления, руководствуясь ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, предоставят гражданам вне очереди имеющиеся в муниципальном жилищном фонде свободные помещения, то исключается возможность судебной процедуры. Судебное рассмотрение дела становится необходимым в случаях, когда возникает спор о выселении между органом местного самоуправления и гражданами, не желающими освобождать жилые помещения, либо когда решение межведомственной комиссии о признании жилого дома непригодным для проживания оспаривается.
При отсутствии спора о выселении введение судебного разбирательства становится нецелесообразным, поскольку это приводит к необоснованному увеличению судебной нагрузки. Поэтому, полагаем, возникает необходимость рассмотрения вопроса о введении в ЖК РФ упрощенной процедуры выселения без судебного решения.
Во-вторых, нуждается в уточнении порядок применения ст. 89 ЖК РФ, когда в связи с выселением предоставляется равнозначное по общей площади ранее занимаемому жилое помещение. Так, например, органы местного самоуправления в ряде случаев, предоставляя гражданам жилые помещения из муниципального жилищного фонда в связи с выселением в результате признания жилого помещения непригодным для проживания, не учитывают нормы предоставления, обосновывая это отсутствием прямого указания в ст. 89 ЖК РФ.
Вместе с тем такой подход со стороны органов местного самоуправления в решении жилищной проблемы граждан не может быть признан удовлетворительным по ряду причин.
Помощь юриста по жилищным вопросам – лучшее решение возникшей проблемы.
Необходимо отметить, что утративший силу Жилищный кодекс РСФСР содержал ст. 96, в соответствии с которой в связи с выселением гражданам предоставлялось другое благоустроенное жилое помещение в черте населенного пункта размером не менее ранее занимаемого жилого помещения, но с учетом нормы жилой площади двенадцать квадратных метров. В случае возникновения споров о площади предоставляемых органами местного самоуправления жилых помещений взамен непригодных для проживания суды принимали решение, учитывая норму жилой площади*(10).
В п. 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. N 5 также указывалось, что при рассмотрении дел о выселении лиц, не являющихся собственниками жилого помещения, с предоставлением другого помещения следует учитывать размер предоставляемого помещения так, чтобы в результате вселения гражданин не становился нуждающимся в улучшении жилищных условий*(11).
В.М. Жуйков, анализируя сложившуюся по этому вопросу судебную практику, обоснованно указывал, что размер предоставляемого при выселении другого благоустроенного жилого помещения должен быть определен с учетом следующих обстоятельств. Если в занимаемом жилом помещении на каждого проживающего приходится меньше минимального размера предоставленной гражданам жилой площади на одного человека, то размер предоставляемого при вселении благоустроенного жилого помещения должен быть определен с учетом действия нормы предоставления жилой площади. Если граждане занимают жилое помещение, в котором на каждого проживающего приходится по норме жилой площади, то размер предоставляемого при вселении благоустроенного жилого помещения не может быть менее занимаемого*(12).
К аналогичному выводу пришел И.И. Андрианов, отмечая, что при выселении из жилого помещения, размер которого меньше нормы предоставления, действующей в данном населенном пункте, выселяемому предоставляется жилое помещение с учетом этой нормы*(13).
Однако такие выводы возможно было сделать применительно к утратившему сегодня силу жилищному законодательству, поскольку оно содержало отсылочные нормы, направленные на применение в случае выселения ст. 38 Жилищного кодекса РСФСР, в соответствии с которой норма жилой площади составляла двенадцать квадратных метров на одного человека. Действующая ст. 89 ЖК РФ такого рода отсылочной нормы не содержит, что порождает проблемы правоприменения.
Представляется, что в этом случае при выселении граждан из жилых помещений, признанных непригодными для проживания, несмотря на отсутствие прямого указания в жилищном законе, органам местного самоуправления необходимо руководствоваться нормами предоставления жилых помещений. Это обусловлено тем, что в результате выселения гражданину предоставляется другое жилое помещение на условиях социального найма. Следовательно, гражданин, вселяясь в новое благоустроенное жилое помещение, обязан заключить договор социального найма жилого помещения, принадлежащего муниципальному жилищному фонду. Однако заключение такого договора становится возможным только тогда, когда гражданам на основании ч. 5 ст. 57 ЖК РФ будет предоставлено жилое помещение с учетом нормы предоставления.
Так, например, постановлением мэра г. Омска от 6 мая 2005 г. N 251-п установлена норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма в размере восемнадцати квадратных метров*(14).
Поэтому выселение граждан из жилых помещений, признанных непригодными для проживания, и заселение в жилые помещения муниципального жилищного фонда должно осуществляться с учетом установленной нормы предоставления, поскольку только в этом случае гражданин перестает быть нуждающимся в жилом помещении. Если после признания жилого помещения непригодным для проживания провести заселение граждан в другие жилые помещения без учета нормы предоставления, то граждане могут остаться нуждающимися в жилых помещениях и их необходимо принять на учет органом местного самоуправления. Однако последующее предоставление жилого помещения по основаниям обеспеченности общей жилой площадью на одного члена семьи менее учетной нормы (ч. 1 ст. 51 ЖК РФ) осуществляется в порядке очередности, исходя из времени принятия граждан на учет (ч. 1 ст. 57 ЖК РФ). Такой подход не обеспечивает решение жилищной проблемы, поскольку приводит к необоснованному увеличению очереди лиц, нуждающихся в жилых помещениях.
Отсюда следует, что применение ст. 89 ЖК РФ в части предоставления благоустроенного жилого помещения, равнозначного по общей площади ранее занимаемому, в связи с признанием жилого помещения непригодным для проживания возможно тогда, когда граждане занимали его в соответствии с нормой предоставления.
Таким образом, некоторый анализ норм жилищного законодательства о выселении граждан-нанимателей в связи с признанием жилого помещения непригодным для проживания и предоставление им другого помещения на условиях социального найма, позволяет сделать следующие выводы.
Первое. Признание жилого помещения непригодным для проживания приводит к ситуации, когда граждане становятся нуждающимися в жилых помещениях и без поддержки органов публичной власти зачастую не в состоянии решить возникшую жилищную проблему. Одной из форм государственной поддержки может рассматриваться выселение нанимателей из жилого помещения признанного непригодным для проживания и предоставление им на условиях социального найма другого жилья.
Второе. При отсутствии спора между гражданином и органом публичной власти о предоставлении другого жилого помещения на условиях социального найма судебная процедура выселения становится нецелесообразной. Такая процедура может быть введена лишь в том случае, когда граждане добровольно отказываются освободить непригодное для проживания жилое помещение, или когда оспаривается решение межведомственной комиссии о признании данного помещения непригодным для проживания.
Третье. Применение ст.89 ЖК РФ должно основываться на расширительном толковании нормы. Несмотря на прямое указание в этом случае законодателя о предоставлении жилого помещения равнозначного по ранее занимаемой общей площади, при выселении граждан-нанимателей из непригодных для проживания жилых помещений и предоставлении им нового жилья на условиях социального найма, это справедливо только в том случае, если граждане на момент выселения не относились к категории нуждающихся по основанию проживания в жилом помещении при несоблюдении учетной нормы. Если на момент выселения учетная норма для проживающих не соблюдалась, была меньше установленной жилищным законодательством, то предоставление жилого помещения на условиях социального найма должно быть с учетом нормы предоставления.
Юрист по жилью способен помочь в разрешении данной ситуации.
Адвокат по жилью представит Ваши интересы в суде по этому вопросу.
──────────────────────────────────────────────────────────
*(1) Постановление Правительства Российской Федерации от 3 августа 1996 г. N 937 "О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья" // Собрание законодательства РФ. - 1996. - N 33. Ст. 4006; 1998. - N 50. Ст. 6156; 2000. - N 49. Ст. 4819; 2001. - N 25. Ст. 2575; 2001. - N 35. Ст. 3521; 2003. - N 33. Ст. 3269.

*(2) Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. - 2000. - N 3. Ст. 278; 2001. - N 16. Ст. 1616; 2002. - N 2. Ст. 1859.

*(3) Постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" // СЗ РФ. - 2006. - N 6. Ст. 702.

*(4) Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июня 2004 г. N 286 "Об утверждении положения о федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству" // СЗ РФ. - 2004. - N 25. Ст. 2568; 2004. - N 34. Ст. 3554; 2005. - N 5. Ст. 390; 2005. - N 13. Ст. 1169; Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2004 г. N 196 "Вопросы федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству" // СЗ РФ. - 2004. - N 15. Ст. 1488; 2005. - N 5. Ст. 390; 2005. - N 32. Ст. 3304.

*(5) Постановление Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 20 февраля 2004 г. N 10 "Об утверждении критериев и технических условий отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных" // Ценообразование и сметное нормирование в строительстве. - 2004. - N 6.

*(6) Федеральный закон от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" // СЗ РФ. - 1999. - N 14. Ст. 1650; 2002. - N 1 (Ч. 1). Ст. 2; 2003. - N 3. Ст. 167; 2003. - N 27 (Ч. 1). Ст. 2700; 2004. - N 35. Ст. 3607; 2005. - N 19. Ст. 1752.

*(7) См.: Постановление Главного санитарного врача Российской Федерации от 8 апреля 2003 г. N 34 "О введении в действие САНПИН 2.2.1/2.1.1.1278-03" // Бюллетень нормативных актов. - 2003. - N 31.

*(8) Гражданское право. Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., 1997. - С. 279

*(9) Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. // Собрание законодательства РФ. - 2005. - N 1 (Ч. 1 ) Ст. 14. Далее ЖК РФ.

*(10) См.: Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1999. - N 8-12; 2000. - N 1.

*(11) Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. N 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" // Сборник постановлений Пленума Верховного Суда РФ 1961-1993 гг. - М.: Юрид. лит., 1994; Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1997. - N 1; 2001. - N 12.

*(12) Жилищное законодательство: Комментарий / Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. - М.: Юрид. лит., 1991. С. 281-282.

*(13) Андрианов И.И. Жилищное законодательство. Практические вопросы. - М.: Юрид. лит., 1988. - С. 244.

*(14) Постановление Мэра г. Омска от 6 мая 2005 г. N 251-п "Об установлении учетной нормы площади жилого помещения и нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма" // Вечерний Омск. - 2005. - N 4.