В настоящее время квартиры в строящихся домах продают, как правило, по трем схемам: с помощью инвестиционного договора, с помощью договора долевого участия и с использованием так называемой вексельной схемы. Существуют и другие варианты продажи квартир на этапе строительства, но они гораздо менее распространены. Использование каждой из них несет определенные риски, как для покупателя квартиры, так и для продавца.
Адвокат по жилью представит Ваши интересы в суде по этому вопросу. Юридическая консультация по жилищным вопросам – наша специализация.

Схемы продажи квартир в строящихся домах

 

Вексельная схема

Ее используют, как правило, если заключается договор с физическим лицом. Причины ее возникновения очевидны. Как написано выше, на практике получается так, что единственно законная схема привлечения денежных средств физических лиц для строительства жилых домов - заключение с ними договора долевого участия (во всяком случае, с первым дольщиком), который мегасложно зарегистрировать, чтобы он приобрел юридическую силу. Во-вторых, после этого придется сдавать отчетность застройщика в Министерство строительного комплекса. Пытаясь обойти законодательство, и была придумана вексельная схема. Отчасти ее популярность была обусловлена и возможностью экономии с помощью нее НДС за счет использования векселя в расчетах. Разновидностей данной схемы много, но ее суть проста: между покупателем и застройщиком заключается предварительный договор купли-продажи квартиры, которая будет построена в будущем. В простом варианте данной схемы покупатель покупает векселя этой же компании.
В более сложном и рисковом для самого покупателя - векселя какого-нибудь оффшора, напрямую юридически не связанного с застройщиком-продавцом. Понятно, что данная схема вызывает большие сомнения с точки зрения соответствия действующему законодательству. Более того, лично я сомневаюсь, что она вообще имеет какую-либо юридическую силу, хотя многие юристы, работающие в недвижимости, с этим спорят. Дело в том, что в предварительном договоре купли-продажи должен быть указан предмет, который будет продан. В данном случае это квартира, которой нет на этапе заключения договора. И можно ли поэтому говорить, что предмет данного предварительного договора определен, непонятно. Скорее данный договор по юридической конструкции напоминает договор подряда. Справедливости ради, стоит отметить, что в качестве аргументов, обосновывающих правомерность использования данной схемы, приводят следующие: договориться о продаже можно не только в отношении того, что уже существует, но и в отношении того, что будет создано в будущем; предметом данного договора являются действия по созданию самой квартиры, а вовсе не сама квартира, поэтому он определен. Однако пройдут ли такие аргументы в суде на практике, если застройщик решит покупателя "кинуть" и продать его квартиру второй раз спрогнозировать сложно. Думаю, что вероятность успеха для покупателя, в общем-то, не велика.
В отношении предварительного договора ответчик будет стоять на том, что это липовая бумажка, не имеющая никакой юридической силы, что касается векселя - он признает, что просто взял у покупателя деньги в долг. Какое отношение вексель имеет к строительству данной конкретной квартиры - непонятно. И это в лучшем случае. Если вы покупали векселя у какого-нибудь оффшора - придется уже предъявлять претензии по погашению векселя к этому оффшору, к которому данная компания вообще отношения не имеет. Слова "ну это же очевидно, что это звено одной связки" в суде, к сожалению, не пройдут даже при принятии искового заявления: вы не сможете подать его в суд по месту нахождения компании - фактического застройщика. Придется искать место нахождения ответчика-оффшора для взыскания хотя бы вложенных денежных средств. Более подробно обо всех рисках данной схемы мы поговорим ниже. Заканчивая ее описание, напомним, что нормы, регулирующие заключение предварительного договора купли-продажи, находятся в ГК РФ, также как и те, которые регулируют вексельные отношения. Кроме того, основными законами, составляющими вексельное законодательство, являются Федеральный закон "О рынке ценных бумаг" от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ и Федеральный закон "О простом и переводном векселе" от 11 марта 1997 г. N 48-ФЗ.
Итак, мы вкратце описали схемы продажи квартир в строящихся домах, отчасти затронув риски, там, где, не упомянув о нем, невозможно было раскрыть схему. Более подробно риски каждой схемы мы рассмотрим ниже. Заканчивая их описание, обратим внимание на то, что квартиры в жилом доме естественно могут продаваться по различным схемам. Например, часть по схеме соинвестирования, а часть по вексельной схеме. Но, на наш взгляд, если хотя бы один договор долевого участия застройщик смог зарегистрировать, - продавать остальные квартиры по иным схемам не очень целесообразно.
Юрист по жилищным вопросам поможет в разрешении возникшей проблемы.

Риски приостановки деятельности по строительству и риск ликвидации застройщика

 

На этом риски от использования вексельной схемы не заканчиваются. Привлекая деньги физических лиц по вексельным схемам, вы нарушаете Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004 г., что может повлечь за собой ответную реакцию соответствующего контролирующего органа.
Согласно ст. 23 ("Государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости") Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г., контролирующий орган (Министерство строительного комплекса) вправе, в том числе, при соблюдении ряда условий обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае если застройщиком не исполнялись положения Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. Более того, контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации лица, осуществляющего привлечение денежных средств граждан для строительства, в случае неоднократного или грубого нарушения им положений настоящего Федерального закона или принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях. В случае обращения в арбитражный суд с вышеозначенными заявлениями, контролирующий орган в течение пяти рабочих дней с даты вступления в силу решения арбитражного суда о ликвидации застройщика или приостановлении осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, обязан уведомить органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о вступлении в силу соответствующего решения суда. Таким образом, при применении вексельной схемы существует риск, что деятельность застройщика приостановят либо организация-застройщик будет ликвидирована.
Адвокаты коллегии квалифицированно разъяснят данный жилищный вопрос.

Необходимость возврата денежных средств до окончания строительства

 

Очень рискованная в этом плане вексельная схема. На практике очень часто получается так, что застройщик не успел вовремя закончить строительство, а выданный вексель по срокам уже может быть предъявлен к погашению. Более того, очень многие дольщики именно так и делают - предъявляют к оплате векселя припоздавшему с окончанием строительства застройщику для погашения. Безусловно, не всегда покупателю это выгодно, и на первый взгляд его поведение может показаться нелогичным: ведь он купил много лет назад за два миллиона квартиру, которая сейчас стоит, например, четыре: вернув два, другие два миллиона, фактически, потеряет. Однако с учетом тех проблем, которые существуют со строительством многих домов сегодня, многие исходят из принципа: "лучше синица в руках, чем журавль в небе". Если стройка остановилась и не ведется в течение многих месяцев, а иногда и лет, многие покупатели исходят из того, что лучше "вытащить" деньги. Для застройщика, притом, что квартиры со времен их оплаты подорожали во много раз, зачастую это просто беда. Ведь денег на стройку итак нет, так еще и надо найти деньги для выплаты покупателю, который уже потерял интерес к квартире. Взыскать деньги по векселю, срок предъявления к оплате которого наступил,- гипотетически это можно сделать в порядке приказного (упрощенного) (ст. 122 ГПК) и в порядке искового производства. Однако на практике зачастую получается, что идти приходится все равно через исковое производство. Не каждому покупателю удается получить оригинал векселя на руки. Существует разновидность вексельной схемы, когда с застройщиком, выдавшим вексель, заключается договор хранения векселя. А покупатель получает в лучшем случае на руки его надлежащим образом заверенную копию и свой экземпляр договора хранения. Считается, что даже в этом случае это простое для покупателя и 100% выигрышное дело: ведь все реквизиты векселя и сумма долга прописаны в договоре хранения, и даже если ты не имеешь, не только оригинала, но и надлежаще заверенной копии векселя - суд затребует эти документы у застройщика. А дальше все - дело техники. Однако на практике получается зачастую не все так просто.
Безусловно, необходимость возврата чужих денежных средств может возникнуть и в том случае, если квартиры продавались и по иным схемам, например, по договору долевого участия. Так, в соответствии с п. 3 ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 этого же Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. О чем говорит данная норма и кого она защищает? Формально она направлена как на защиту тех, кто покупал квартиру по договору долевого участия, и на тех, кто приобретал жилье по вексельной схеме. Объясню почему. Напомним, что для того, чтобы застройщик имел право привлекать денежные средства граждан для долевого участия у него как минимум должны быть разрешение на строительство, проектная декларация и зарегистрировано право на землю (собственности, аренды и пр.) на которой он строит жилье. Если с гражданином заключен договор долевого участия, но один из этих документов отсутствует - тот может потребовать возврата денежных средств (в отличие от "вексельника", для которого для возврата денежных средств достаточно, чтобы наступил срок возврата долга). Если с разрешением, декларацией, и регистрацией на землю все в порядке - дольщик не вправе требовать возврата денежных средств по п. 3 ст. 3 Федерального закона.
Теперь о том, почему, на мой взгляд, эта норма формально направлена и на защиту тех граждан, кто покупал квартиру в строящемся доме по вексельной схеме. На мой взгляд, гипотетически и до того, как наступил срок погашения векселя, используя эту норму, покупатель может потребовать возврата денежных средств. Ведь для того, чтобы иметь право привлекать средства граждан, надо, во-первых, заключить договор долевого участия, а не продавать квартиры по вексельным схемам. Кроме того, в вышеупомянутой норме п. 3 ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ прямо указано, что в случае привлечения денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 этого же Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. Часть 2 ст. 1 не признает такого способа привлечения денежных средств граждан как вексельная схема. То есть формально, даже если срок погашения векселя еще не наступил, гражданин может пойти в суд и, апеллируя к п. 3 ст. 3 и ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ, потребовать возврата денег, т.к. застройщик в отношении его денежных средств использовал форму привлечения прямо противоречащую законодательству. В чем я вижу проблему в данном случае - так это в том, чтобы доказать в суде, что деньги по векселю привлекались именно на строительство, а не на общие нужды организации-застройщика.
Безусловно, тому, кто приобретает квартиру по договору соинвестирования вернуть обратно деньги по своему желанию будет сложно. Однако все зависит от конкретной ситуации. Так, если, например, бывают покупатели, которые пытаются признать договор соинвестирования незаключенным в связи с отсутствием в нем существенных условий. Если им удастся это сделать - застройщику придется вернуть денежные средства как неосновательное обогащение. (Впрочем, можно столкнуться и с другой ситуацией. Наоборот, застройщик, чтобы не отдавать квартиру, пытается оспорить договор.)
Юридическая консультация по жилищным вопросам – наша специализация.
В этом случае поможет адвокат по жилищным спорам.

Риски покупателя

 

Чем рискует покупатель? Самая страшная ситуация, в которой может оказаться любой покупатель, - та, что стройка застынет на каком-то этапе в связи с отсутствием финансирования, и в данной ситуации будет сложно вернуть свои деньги и получить квартиру. Мы не будем останавливаться в данной части на том, насколько велик риск каждого из представителей определенной схемы не вернуть свои денежные средства в случае, если он по тем или иным причинам решит вернуть свои деньги - для того, чтобы это понять, достаточно прочесть о рисках застройщика о возврате средств до окончания строительства и мысленно встать на сторону покупателя. Обратим внимание на две другие группы рисков.
1. Риск того, что квартира будет продана повторно.
2. Риски, связанные с банкротством.
Адвокат по жилищным делам поможет разобраться в этой ситуации.

Риск того, что твоя квартира будет продана повторно

 

Безусловно, касается большей частью тех, кто покупает квартиры по вексельным схемам. Продать одну и ту же квартиру многократно и отдать затем покупателям номинал векселя достаточно просто. Да, существует некоторый риск, что такого застройщика посадят за мошенничество, но лично мне таких дел видеть не довелось. Если что, застройщик может сказать - я де-юре взял денежные средства взаймы и денежные средства и отдаю. Ни в каких отношениях по поводу покупки квартир с данным гражданином я не состою, а предварительный договор вообще недействительный.
В этой ситуации необходим юрист по жилищным спорам.

Риски, связанные с банкротством

 

К сожалению, застройщик сегодня не застрахован от банкротства, особенно если денег на достройку не хватило. Очень многие считают, что договор долевого участия защищает покупателя при банкротстве, и именно он, дольщик, получит при банкротстве квартиру. На самом деле это не так. Дело в том, что согласно Федеральному закону "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное этим Федеральным законом имущество (ст. 131). Однако того имущества, которое было продано по договорам долевого участия застройщиком, в данном перечне нет. Таким образом, все квартиры, вне зависимости от того, по какой схеме они были проданы, - попадут в конкурсную массу. Возможный способ обезопасить себя от этой ситуации напрашивается только один сам собой. Если все имущество должника при банкротстве попадает в конкурсную массу, надо сделать так, чтобы имущество, на которое претендует конкретный покупатель, оказалось уже его собственностью - т.е. в судебном порядке попытаться признать право собственности на квартиру. Причем попытаться сделать это можно и как на объект недвижимого имущества, так и как на долю в доме, соответствующую проектной площади приобретенных квартир. Тогда соответствующее имущество можно защитить от распродажи на торгах. Однако успех в суде будет зависеть от многих факторов: дом застройщика-банкрота может быть полностью построен, но не введен в эксплуатацию (тогда шансы более высокие), а может быть достроен на 99% (и тогда они невелики, особенно если вы попытаетесь признать право собственности на отдельную квартиру как на объект недвижимого имущества, а не как на долю в инвестконтракте); соответственно речь идет о квартире как объекте недвижимого имущества (шансы выиграть в суде меньше) или как на долю в доме; разорван или нет договор строительства с подрядчиком, который строит дом и пр. В данном случае и те, кто покупал квартиру по договору соинвестирования, и те, кто покупал квартиру по договору долевого участия, находятся практически в одинаковом положении, несмотря на то, что существуют нюансы правовой защиты собственности в зависимости от того, на какой Закон "Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в виде капитальных вложений" или "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" мы будем опираться в суде. Если покупатель приобретал квартиру по вексельной схеме - шансы признания права собственности на нее в суде практически равны нулю.
Допустим, покупателю не удалось вывести свою квартиру из конкурсной массы. На что он может рассчитывать? На возврат обратно своих денег и возможно компенсации убытков. И здесь все зависит от вида договора, а договор долевого участия дает его обладателю ряд преимуществ. Мы не будем разъяснять все нюансы, связанные с проведением процедуры банкротства, потому что она достаточно громоздка. Но очень упрощенно для понимания ситуации можно сказать, что существует общий порядок распределения денежных средств и есть специальный порядок. В любом случае вначале погашаются текущие платежи должника. А затем все кредиторы делятся согласно общему порядку на три очереди:
- в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, а также компенсация морального вреда;
- во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
- в третью очередь производятся расчеты с другими кредиторами (ст. 134 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
И те, кто покупал квартиры по "вексельной" схеме, и соинвесторы попадут именно в эту третью очередь. А вот в отношении тех, кто заключал договор долевого участия, порядок будет совершенной иной. Дело в том, что в соответствии этой же статьей Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в особом порядке, который описан в ст. 138 данного Закона. В частности, в соответствии с ней из средств, вырученных от реализации предмета залога, семьдесят процентов направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Денежные средства, оставшиеся от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет должника в следующем порядке. Двадцать процентов от суммы, вырученной от реализации предмета залога, - для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества должника для погашения указанных требований. Оставшиеся денежные средства - для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей. В случае если залогом имущества должника обеспечиваются требования конкурсного кредитора по кредитному договору из средств, вырученных от реализации предмета залога, восемьдесят процентов направляется на погашение требований конкурсного кредитора по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Оставшиеся средства от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет должника в следующем порядке: пятнадцать процентов от суммы, вырученной от реализации предмета залога, - для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества должника в целях погашения указанных требований; оставшиеся денежные средства - для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.
Денежные средства, предназначавшиеся для погашения требований кредиторов первой и второй очереди и оставшиеся на специальном банковском счете должника после полного погашения таких требований, направляются на погашение части обеспеченных залогом имущества должника требований конкурсных кредиторов, не погашенной из стоимости предмета залога в связи с удержанием части стоимости для погашения требований кредиторов первой и второй очереди. Денежные средства, оставшиеся после полного погашения требований кредиторов первой и второй очереди, требований кредитора, обеспеченных залогом реализованного имущества, включаются в конкурсную массу. Денежные средства, оставшиеся после полного погашения судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей, включаются в конкурсную массу. Не удовлетворенные за счет стоимости предмета залога требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей очереди.
Услуги адвоката по жилищным вопросам – удобное решение возникшей проблемы.
Данный порядок имеет самое непосредственное отношение к лицам, заключившим договор долевого участия. Согласно ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Таким образом, держатель договора долевого участия должен получить свои денежные средства при банкротстве с учетом особого порядка, установленного Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", и находится в более выигрышном положении, чем покупатели, которые приобрели квартиры по иным схемам.
Помощь юриста по жилищным вопросам – лучшее решение возникшей проблемы.
Наши юристы по жилищным вопросам находятся в г. Москве.